서울시에서 토지거래허가제가 실효성이 없다고 판단하여 서울 강남 3구에서 해제하였으나, 아파트 가격 상승으로 다시 토지거래허가구역으로 지정하는 해프닝이 있었습니다. 다음에서 토지거래허가제에 대해 알아보겠습니다.
토지거래허가제 란?
토지거래허가제는 토지의 투기적 거래가 성행하거나 지가(땅값)가 급격히 상승하는 지역, 또는 그럴 우려가 있는 지역을 정부(국토교통부장관 또는 시·도지사)가 ‘토지거래허가구역’으로 지정하고, 해당 구역 내에서 일정 규모 이상의 토지를 거래할 때 반드시 관할 시장·군수·구청장의 허가를 받도록 하는 제도입니다.
목적
- 토지 투기 억제: 비정상적인 투기 거래를 막아 실수요자 위주의 거래를 유도함.
- 지가 안정: 토지 가격의 급등을 방지하고, 합리적 가격 형성을 유도함.
- 국토의 합리적 이용 및 관리: 국토 이용 및 관리 계획의 원활한 수립과 집행을 도모함.
- 정상적인 거래 질서 확립: 실수요자 중심의 거래 질서를 확립함.
효과
- 투기 억제: 투기적 수요를 줄이고, 실수요자 위주의 거래를 촉진함.
- 지가 안정화: 토지 가격의 급격한 상승을 억제하는 효과가 있음.
- 거래 투명성 제고: 거래 목적, 금액, 이용계획 등 심사를 통해 거래의 투명성을 높임.
- 토지 이용 목적 준수: 허가받은 목적대로 일정 기간(2~4년) 토지를 이용해야 하며, 이를 위반할 경우 제재를 받음.
장점
- 투기적 거래와 가격 급등 방지.
- 실수요자 중심의 거래 유도.
- 국토의 계획적·합리적 관리 가능.
- 토지 이용 목적의 이행을 강제할 수 있음.
단점
- 거래의 자유 제한: 허가 절차로 인해 거래가 복잡해지고, 시간과 비용이 증가함.
- 사유재산권 침해 논란: 개인 간 계약의 자유와 사유재산권을 제한한다는 비판이 있음.
- 시장 경직성: 거래가 위축되어 시장의 유동성이 떨어질 수 있음.
- 효과 논란: 실제로 가격 안정 효과가 크지 않다는 지적도 있음.
토지거래허가제의 효과 및 한계
- 투기 억제 효과 미흡
천안·아산 지역 연구에 따르면 토지거래허가제 시행 이후 오히려 토지 거래량이 증가하는 경향이 나타나 투기적 수요 억제에는 한계가 있음이 지적되었습니다. - 풍선효과 발생
삼성동, 청담동, 대치동, 잠실동 등 서울 주요 지역에서 토지거래허가제가 시행되자 해당 지역 내 투기 억제 효과는 있으나 인근지역으로 투기 수요가 이동하는 ‘풍선효과’가 발생해 인접지역 부동산 가격 상승을 초래하는 부작용이 확인되었습니다. - 가격 안정 효과 제한적
강남3구 토지거래허가구역 해제 후 아파트 평균 거래가격이 약 8% 상승하는 등 허가제 해제가 가격 상승을 촉진하는 현상이 관찰되었으나, 전문가들은 토지거래허가제 지정 시 가격 하락 효과는 미미했고, 해제 후 가격 상승도 단기적이며 전체 시장으로 확산되기 어렵다고 평가합니다. - 거래량 및 허가 건수 증가 추세
서울시 내 토지거래허가 건수가 최근 급증하는 추세이나, 실효성에 대한 논란은 계속되고 있습니다.
제도 개선 및 대안 논의
- 토지거래허가제는 거래 자유 제한과 사유재산권 침해 논란, 그리고 투기 억제 효과가 제한적이라는 문제로 인해 제도 존치 필요성과 폐지 논의가 공존합니다.
- 일부 연구는 허가제 대신 부동산 거래가격 신고제 및 엄격한 조세제도(중과세 등)를 통한 투기 억제가 더 효과적일 수 있다고 제안합니다.
결론
토지거래허가제는 특정 지역 내 투기 억제에는 일정 부분 기여하지만, 인근지역으로 투기 수요가 이동하는 풍선효과, 거래량 증가, 가격 안정 효과의 제한 등으로 인해 실효성에 대한 비판과 개선 요구가 많습니다. 따라서 제도 운영에 신중한 접근과 함께 보완책 마련이 필요한 상황입니다.
▷ 부동산은 오케스트라 같아서 종합적이고 세밀한 정책을 실시하지 않고 하나에만 집중하면 예상 밖의 현상이 자주 나타나는 것 같습니다. 우리나라에 부동산 명 지휘자가 나올 수 있을까요?